Préambule

Les présentes Conditions Générales d’Investissement (ci-après “CGI”) définissent les modalités et conditions applicables à toute souscription de parts de Sociétés Civiles Immobilières (SCI) proposées par REBIGNY.

Elles constituent le cadre contractuel régissant les relations entre REBIGNY et ses Investisseurs, en complément des statuts de chaque SCI et du bulletin de souscription individuel.

AVERTISSEMENT IMPORTANT : L’investissement dans des parts de SCI comporte des risques, notamment de perte en capital et d’illiquidité. Avant toute souscription, l’Investisseur est invité à lire attentivement les présentes CGI, les documents d’information relatifs à chaque opération, et à consulter ses conseils habituels (avocat, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine).

TITRE I – DISPOSITIONS GÉNÉRALES

Article 1 – Définitions

Dans les présentes CGI, les termes suivants ont la signification suivante :

“REBIGNY” : Le groupe REBIGNY, comprenant la société holding SOGEROC SAS (en cours de changement de dénomination) et ses filiales, notamment les SCI d’investissement et la société REVALIUM.

“Société de Gestion” : La société SOGEROC SAS (future REBIGNY SAS), société par actions simplifiée au capital de [MONTANT] €, immatriculée au RCS d’Annecy sous le numéro [Numéro], dont le siège social est situé [Adresse], 74000 Annecy, représentée par son Président, Monsieur Vianney Rebigny.

“SCI” : Société Civile Immobilière constituée pour les besoins d’une opération d’investissement immobilier, dont les parts sont proposées à la souscription par REBIGNY.

“Investisseur” : Toute personne physique ou morale ayant souscrit ou souhaitant souscrire des parts d’une SCI proposée par REBIGNY.

“Co-Investisseur” : Investisseur détenant des parts d’une même SCI aux côtés d’autres Investisseurs.

“Parts Sociales” : Titres représentatifs du capital social d’une SCI, conférant à leur titulaire la qualité d’associé.

“Souscription” : Engagement de l’Investisseur à acquérir des Parts Sociales d’une SCI, formalisé par la signature d’un Bulletin de Souscription.

“Bulletin de Souscription” : Document contractuel par lequel l’Investisseur formalise son engagement de souscription à une SCI déterminée.

“Apport” : Somme versée par l’Investisseur en contrepartie des Parts Sociales souscrites.

“Appel de Fonds” : Demande de versement adressée aux Investisseurs par la Société de Gestion.

“Actif Immobilier” : Bien immobilier acquis par une SCI (immeuble, appartement, local commercial, etc.).

“Opération” : Ensemble des actes juridiques, financiers et techniques liés à l’acquisition, la rénovation, la gestion et la cession éventuelle d’un Actif Immobilier par une SCI.

“Document d’Information” : Présentation détaillée d’une Opération remise à l’Investisseur avant souscription, comprenant notamment les caractéristiques de l’Actif, le business plan, les projections financières et l’analyse des risques.

“Reporting” : Compte-rendu périodique transmis aux Investisseurs sur la situation de leur investissement.

Article 2 – Objet

Les présentes CGI ont pour objet de définir :

• Les conditions d’éligibilité des Investisseurs
• Les caractéristiques des différentes offres d’investissement REBIGNY
• Le processus de souscription et les modalités de versement des Apports
• Les droits et obligations des Investisseurs et de la Société de Gestion
• Les modalités de gestion des SCI et des Actifs Immobiliers
• Les conditions de distribution des revenus et de sortie
• Les risques associés à l’investissement

Article 3 – Champ d’application

Les présentes CGI s’appliquent à toute Souscription de Parts Sociales de SCI proposées par REBIGNY, quelle que soit l’offre concernée (PATRIMIUM, SELECTIUM ou REVALIUM).

Elles complètent et précisent les statuts de chaque SCI. En cas de contradiction entre les présentes CGI et les statuts d’une SCI, les statuts prévalent.

Des conditions particulières peuvent être prévues pour certaines Opérations. Ces conditions particulières sont détaillées dans le Document d’Information et le Bulletin de Souscription propres à chaque Opération.

Article 4 – Acceptation des CGI

La signature du Bulletin de Souscription emporte acceptation pleine et entière des présentes CGI par l’Investisseur.

L’Investisseur reconnaît avoir reçu, lu et compris les présentes CGI avant toute Souscription. Il reconnaît également avoir été informé des risques inhérents à l’investissement immobilier.

TITRE II – CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ

Article 5 – Conditions générales d’éligibilité

5.1 Personnes physiques

Pour souscrire des Parts Sociales, l’Investisseur personne physique doit :

• Être majeur et capable juridiquement
• Être résident fiscal français ou d’un État membre de l’Union Européenne ou de l’Espace Économique Européen
• Disposer d’un patrimoine financier suffisant pour supporter les risques de l’investissement
• Avoir un horizon d’investissement compatible avec la durée prévisionnelle de l’Opération (minimum 8 ans recommandé)
• Satisfaire aux vérifications d’identité et d’origine des fonds (KYC/LCB-FT)

5.2 Personnes morales

Les personnes morales peuvent souscrire des Parts Sociales sous réserve de :

• Être régulièrement constituées selon le droit applicable
• Disposer de la capacité juridique pour réaliser des investissements immobiliers
• Fournir les documents d’identification requis (Kbis, statuts, pouvoirs du représentant, registre des bénéficiaires effectifs)
• Satisfaire aux vérifications KYC/LCB-FT

5.3 Investisseurs non-résidents

Les Investisseurs non-résidents fiscaux français peuvent souscrire sous réserve de :

• Être résidents d’un État non inscrit sur les listes des pays à haut risque (GAFI, UE)
• Respecter la réglementation applicable dans leur pays de résidence
• Fournir les documents d’identification requis
• Accepter les éventuelles retenues à la source applicables

REBIGNY se réserve le droit de refuser toute Souscription de la part d’Investisseurs résidents de certains pays pour des raisons de conformité réglementaire.

Article 6 – Profil investisseur et adéquation

6.1 Questionnaire investisseur

Avant toute première Souscription, l’Investisseur complète un questionnaire permettant d’évaluer :

• Sa situation patrimoniale et financière
• Ses objectifs d’investissement
• Son horizon de placement
• Sa tolérance au risque
• Son expérience en matière d’investissement immobilier

6.2 Vérification d’adéquation

Sur la base des informations fournies, REBIGNY vérifie l’adéquation entre le profil de l’Investisseur et les caractéristiques de l’Opération proposée.

REBIGNY peut refuser une Souscription si l’Opération est jugée inadaptée au profil de l’Investisseur, notamment si :

• L’Investisseur ne dispose pas de l’horizon de placement requis
• L’investissement représente une part excessive de son patrimoine
• L’Investisseur ne comprend pas les risques associés

6.3 Mise en garde

Pour chaque Souscription, REBIGNY fournit une information claire sur les risques spécifiques de l’Opération.

Si l’Investisseur souhaite néanmoins souscrire malgré une inadéquation potentielle identifiée, il doit confirmer expressément sa décision par écrit, attestant avoir pris connaissance des mises en garde.

Article 7 – Vérifications réglementaires (KYC/LCB-FT)

7.1 Obligations de vigilance

Conformément aux dispositions du Code monétaire et financier relatives à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, REBIGNY procède à des vérifications d’identité et d’origine des fonds avant toute Souscription.

7.2 Documents requis – Personnes physiques

• Pièce d’identité en cours de validité (carte d’identité, passeport)
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois
• Justificatif d’origine des fonds (avis d’imposition, relevés bancaires, attestation notariée, etc.)
• Le cas échéant, justificatifs complémentaires demandés par REBIGNY

7.3 Documents requis – Personnes morales

• Extrait Kbis de moins de 3 mois (ou équivalent étranger)
• Statuts à jour certifiés conformes
• Pièce d’identité du représentant légal et justificatif de pouvoirs
• Liste des bénéficiaires effectifs et pièces d’identité
• Justificatif d’origine des fonds

7.4 Actualisation des informations

L’Investisseur s’engage à informer REBIGNY de tout changement affectant les informations fournies (changement d’adresse, de situation patrimoniale, etc.) et à fournir les documents actualisés sur demande.

REBIGNY peut procéder à des vérifications complémentaires à tout moment de la relation.

7.5 Refus et déclaration de soupçon

REBIGNY se réserve le droit de refuser toute Souscription si les vérifications ne sont pas satisfaisantes ou si les documents requis ne sont pas fournis.

Conformément à ses obligations légales, REBIGNY peut être amenée à effectuer des déclarations auprès de TRACFIN sans en informer l’Investisseur.

TITRE III – OFFRES D’INVESTISSEMENT

Article 8 – Présentation des offres

REBIGNY propose trois offres d’investissement distinctes, adaptées à différents profils d’Investisseurs :

Article 9 – PATRIMIUM : Co-investissement mutualisé

9.1 Caractéristiques

L’offre PATRIMIUM permet à plusieurs Investisseurs (généralement 5 à 15) de co-investir dans une SCI détenant un ou plusieurs Actifs Immobiliers locatifs.

Les Actifs sont sélectionnés, acquis et gérés par REBIGNY. Les Investisseurs mutualisent les risques et les rendements.

9.2 Ticket d’entrée

• Minimum : 50 000 €
• Pas d’investissement : 10 000 €
• Maximum par Investisseur : 30% du capital de la SCI (sauf dérogation)

9.3 Répartition du capital

Le capital de chaque SCI PATRIMIUM est réparti comme suit :

• REBIGNY (via SOGEROC) : Minimum 10% du capital
• Investisseurs : Maximum 90% du capital

La participation systématique de REBIGNY garantit l’alignement des intérêts.

9.4 Gouvernance

• Gérance : REBIGNY (via une société dédiée) assure la gérance de la SCI
• Décisions ordinaires : Prises par le Gérant sans consultation des associés
• Décisions extraordinaires : Soumises à l’approbation de l’Assemblée Générale à la majorité prévue par les statuts
• Reporting : Trimestriel

9.5 Rémunération de REBIGNY

• Frais de structuration : 3% du montant de l’Opération (prélevés à la souscription)
• Frais de gestion annuels : 1,5% de la valeur des Actifs
• Commission de surperformance : 20% des plus-values au-delà d’un TRI de 7%

Article 10 – SELECTIUM : Mandat personnalisé

10.1 Caractéristiques

L’offre SELECTIUM offre un investissement sur-mesure avec un accompagnement personnalisé. L’Investisseur participe activement au choix de l’Actif et bénéficie d’un contrôle renforcé sur l’Opération.

10.2 Ticket d’entrée

• Minimum : 150 000 €
• Pas d’investissement : 25 000 €

10.3 Répartition du capital

• Investisseur principal : 70% à 90% du capital
• REBIGNY : 10% à 30% du capital
• Co-Investisseurs éventuels : Selon accord de l’Investisseur principal

10.4 Processus de sélection

1. Définition du cahier des charges avec l’Investisseur (localisation, typologie, budget, rendement cible)
2. Sourcing et présélection de 3 à 5 opportunités par REBIGNY
3. Visites et analyse conjointe
4. Choix final par l’Investisseur
5. Acquisition et structuration

10.5 Gouvernance

• Co-gérance : Possibilité de co-gérance entre l’Investisseur et REBIGNY
• Consultation préalable : Sur les décisions significatives (travaux > 10 000 €, changement de locataire, etc.)
• Reporting : Mensuel
• Accès direct : Contact privilégié avec l’équipe REBIGNY

10.6 Rémunération de REBIGNY

• Frais de structuration : 2,5% du montant de l’Opération
• Frais de gestion annuels : 1,2% de la valeur des Actifs
• Commission de surperformance : 15% des plus-values au-delà d’un TRI de 8%

Article 11 – REVALIUM : Opérations de transformation

11.1 Caractéristiques

L’offre REVALIUM concerne des opérations de marchand de biens ou de rénovation lourde avec création de valeur significative. L’objectif est la revente de l’Actif après transformation, sur un horizon court terme.

11.2 Ticket d’entrée

• Minimum : 300 000 €
• Pas d’investissement : 50 000 €

11.3 Répartition du capital

• Investisseurs : 70% à 85% du capital
• REBIGNY (via REVALIUM SAS) : 15% à 30% du capital

11.4 Nature des opérations

• Acquisition d’immeubles vacants ou dégradés
• Rénovation complète et/ou restructuration
• Division en lots
• Revente à l’unité ou en bloc

11.5 Durée et sortie

• Durée cible : 18 à 36 mois
• Sortie : Revente des Actifs après transformation
• Distribution : Remboursement du capital et répartition des plus-values à la liquidation de la SCI

11.6 Gouvernance

• Gérance : REVALIUM SAS (filiale de REBIGNY)
• Comité d’investissement : Réunion mensuelle avec les Investisseurs significatifs
• Reporting : Mensuel avec suivi de chantier
• Visites de chantier : Trimestrielles

11.7 Rémunération de REBIGNY

• Frais de structuration : 2% du montant de l’Opération
• Frais de pilotage travaux : 5% du montant des travaux HT
• Commission de surperformance : 25% des plus-values au-delà d’un TRI de 12%

TITRE IV – PROCESSUS DE SOUSCRIPTION

Article 12 – Information précontractuelle

12.1 Documents remis

Avant toute Souscription, l’Investisseur reçoit :

• Les présentes Conditions Générales d’Investissement
• Le Document d’Information propre à l’Opération
• Le projet de statuts de la SCI
• Le Bulletin de Souscription
• La note sur les risques

12.2 Contenu du Document d’Information

Le Document d’Information comprend notamment :

• Présentation de l’Actif Immobilier (localisation, surface, état, photos)
• Analyse du marché local
• Business plan détaillé (acquisition, travaux, financement, exploitation)
• Projections financières (loyers, charges, cash-flows, TRI estimé)
• Modalités de financement (fonds propres, emprunt bancaire)
• Analyse des risques spécifiques
• Calendrier prévisionnel
• Frais et rémunérations

12.3 Délai de réflexion

L’Investisseur dispose d’un délai minimum de 7 jours calendaires entre la réception des documents et la signature du Bulletin de Souscription pour étudier l’Opération.

REBIGNY recommande à l’Investisseur de consulter ses conseils habituels pendant ce délai.

Article 13 – Souscription

13.1 Bulletin de Souscription

La Souscription est formalisée par la signature d’un Bulletin de Souscription comprenant :

• L’identité complète de l’Investisseur
• Le nombre de Parts souscrites et le montant de l’Apport
• Les modalités de versement
• L’acceptation des statuts de la SCI
• L’acceptation des présentes CGI
• Les attestations et déclarations de l’Investisseur
• Le cas échéant, le mandat de prélèvement SEPA

13.2 Pièces justificatives

Le Bulletin de Souscription est accompagné des pièces justificatives listées à l’Article 7.

13.3 Signature

Le Bulletin de Souscription peut être signé :

• En version papier avec signature manuscrite
• Par signature électronique certifiée

13.4 Validation de la Souscription

La Souscription n’est définitive qu’après :

• Réception du Bulletin de Souscription dûment complété et signé
• Réception de l’ensemble des pièces justificatives
• Validation des vérifications KYC/LCB-FT
• Réception des fonds sur le compte dédié
• Acceptation de la Souscription par REBIGNY

REBIGNY se réserve le droit de refuser toute Souscription sans avoir à motiver sa décision.

Article 14 – Modalités de versement

14.1 Versement initial

L’Apport est versé par virement bancaire sur le compte séquestre ou le compte bancaire de la SCI, selon les instructions figurant au Bulletin de Souscription.

Sauf disposition contraire, l’intégralité de l’Apport est appelée à la Souscription.

14.2 Appels de fonds complémentaires

Pour certaines Opérations, notamment REVALIUM, des Appels de Fonds complémentaires peuvent être prévus selon un calendrier défini au Document d’Information.

L’Investisseur s’engage à répondre aux Appels de Fonds dans le délai indiqué (généralement 15 jours ouvrés).

14.3 Défaut de versement

En cas de non-versement d’un Appel de Fonds dans le délai imparti :

• Des intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points sont appliqués
• Après mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, REBIGNY peut :
  • Procéder à la cession forcée des Parts de l’Investisseur défaillant
  • Réduire proportionnellement sa participation au capital
  • Exclure l’Investisseur de la SCI dans les conditions prévues par les statuts

14.4 Attestation de souscription

Après réception des fonds et validation de la Souscription, REBIGNY adresse à l’Investisseur une attestation de souscription mentionnant le nombre de Parts détenues et le montant versé.

Article 15 – Droit de rétractation

15.1 Absence de droit de rétractation légal

Conformément à l’article L.221-28 du Code de la consommation, le droit de rétractation prévu pour les contrats conclus à distance ne s’applique pas aux services financiers dont le prix dépend de fluctuations du marché financier.

L’investissement dans des parts de SCI ne bénéficie donc pas du droit de rétractation de 14 jours prévu par le Code de la consommation.

15.2 Période de réflexion conventionnelle

Toutefois, REBIGNY accorde à l’Investisseur une faculté de renonciation pendant un délai de 7 jours calendaires à compter de la signature du Bulletin de Souscription.

Pour exercer cette faculté, l’Investisseur doit adresser une demande écrite (email ou lettre recommandée) à REBIGNY. Les fonds éventuellement versés sont restitués dans un délai de 14 jours, sans pénalité.

Cette faculté ne s’applique plus une fois l’acquisition de l’Actif Immobilier réalisée.

TITRE V – FONCTIONNEMENT DES SCI

Article 16 – Structure juridique

16.1 Forme sociale

Les véhicules d’investissement sont constitués sous forme de Sociétés Civiles Immobilières (SCI) soumises aux articles 1832 et suivants et 1845 et suivants du Code civil.

16.2 Régime fiscal

Sauf mention contraire, les SCI sont soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) conformément à l’article 206 du Code général des impôts.

Ce régime permet notamment :

• L’amortissement comptable des Actifs Immobiliers
• La déduction des intérêts d’emprunt
• L’imputation des déficits sur les exercices ultérieurs
• Une fiscalité potentiellement optimisée sur les distributions

L’Investisseur est informé des conséquences fiscales dans le Document d’Information propre à chaque Opération.

16.3 Durée

Les SCI sont constituées pour une durée de 99 ans, sauf dissolution anticipée décidée par les associés ou résultant de la cession de l’ensemble des Actifs.

16.4 Capital social

Le capital social est fixé dans les statuts de chaque SCI. Il peut être augmenté ou réduit par décision de l’Assemblée Générale Extraordinaire.

Article 17 – Gérance

17.1 Désignation du Gérant

La gérance de chaque SCI est assurée par REBIGNY ou une société de son groupe, désignée dans les statuts.

17.2 Pouvoirs du Gérant

Le Gérant dispose des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la SCI, dans la limite de l’objet social et des pouvoirs réservés aux associés par les statuts.

Le Gérant peut notamment :

• Acquérir et vendre des Actifs Immobiliers
• Contracter des emprunts
• Réaliser des travaux
• Conclure des baux
• Engager des procédures judiciaires
• Ouvrir des comptes bancaires
• Recruter des prestataires

17.3 Limitations statutaires

Les statuts peuvent prévoir des limitations aux pouvoirs du Gérant, notamment :

• Seuil d’autorisation préalable pour certaines opérations
• Consultation obligatoire des associés pour les décisions significatives
• Interdiction de certains actes

Ces limitations sont précisées dans les statuts de chaque SCI.

17.4 Responsabilité du Gérant

Le Gérant est responsable envers la SCI et les associés des fautes commises dans sa gestion, conformément au droit commun des sociétés civiles.

17.5 Révocation

Le Gérant peut être révoqué par décision de l’Assemblée Générale dans les conditions prévues par les statuts. La révocation sans juste motif peut ouvrir droit à indemnisation.

Article 18 – Assemblées Générales

18.1 Assemblée Générale Ordinaire

L’Assemblée Générale Ordinaire (AGO) se réunit au moins une fois par an dans les six mois suivant la clôture de l’exercice pour :

• Approuver les comptes annuels
• Affecter le résultat
• Approuver la gestion du Gérant
• Statuer sur toute question relevant de sa compétence

18.2 Assemblée Générale Extraordinaire

L’Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) est compétente pour :

• Modifier les statuts
• Décider la dissolution anticipée
• Approuver les opérations de fusion, scission, apport partiel d’actifs
• Agréer les cessions de parts (si prévu par les statuts)

18.3 Modalités de convocation

Les associés sont convoqués par le Gérant au moins 15 jours avant la date de l’assemblée, par lettre recommandée ou email avec accusé de réception.

La convocation mentionne l’ordre du jour, la date, l’heure et le lieu de la réunion, ainsi que les modalités de participation à distance le cas échéant.

18.4 Quorum et majorité

Les conditions de quorum et de majorité sont fixées par les statuts de chaque SCI, dans le respect des dispositions légales.

À défaut de précision statutaire :

• AGO : Majorité simple des voix exprimées
• AGE : Majorité des 2/3 des voix de tous les associés

18.5 Participation à distance

Les statuts peuvent prévoir la participation aux assemblées par visioconférence ou vote par correspondance.

Article 19 – Information des associés

19.1 Reporting périodique

Les Investisseurs reçoivent un reporting régulier comprenant :

19.2 Espace Privé

Chaque Investisseur dispose d’un accès à un Espace Privé en ligne permettant de consulter :

• Les documents de la SCI (statuts, PV d’AG, comptes)
• Les reportings
• La valorisation estimée de sa participation
• L’historique des distributions
• Les actualités de l’Opération

19.3 Communication annuelle

Une fois par an, l’Investisseur reçoit :

• Les comptes annuels de la SCI
• Le rapport de gestion du Gérant
• L’Imprimé Fiscal Unique (IFU) pour sa déclaration fiscale
• Le cas échéant, le rapport du Commissaire aux Comptes

19.4 Droit de communication

Conformément à l’article 1855 du Code civil, tout associé peut, à toute époque, prendre connaissance au siège social des documents sociaux et poser des questions écrites au Gérant.

TITRE VI – GESTION DES ACTIFS IMMOBILIERS

Article 20 – Acquisition des Actifs

20.1 Processus de sélection

Les Actifs Immobiliers sont sélectionnés par REBIGNY selon des critères stricts :

• Localisation : Zone frontalière franco-suisse privilégiée (Alsace, Franche-Comté, Haute-Savoie)
• Typologie : Immeubles anciens (années 1900-1970) à potentiel de valorisation
• Rentabilité : Rendement brut cible minimum 7%
• Qualité : État du bâti, conformité réglementaire, environnement
• Prix : Décote par rapport au prix de marché

20.2 Due diligence

Avant toute acquisition, REBIGNY réalise une due diligence approfondie :

• Analyse juridique (titre de propriété, servitudes, urbanisme)
• Analyse technique (diagnostic, état des lieux, estimation travaux)
• Analyse financière (valorisation, rendement, sensibilités)
• Analyse fiscale

20.3 Financement

Les Actifs peuvent être financés par :

• Fonds propres : Apports des Investisseurs
• Emprunt bancaire : Dans la limite d’un ratio LTV (Loan-to-Value) de 60% généralement

Le recours à l’emprunt amplifie les performances (effet de levier) mais augmente également les risques.

Article 21 – Travaux et rénovation

21.1 Nature des travaux

Les travaux peuvent comprendre :

• Rénovation énergétique
• Mise aux normes (électricité, plomberie, sécurité)
• Réaménagement des espaces
• Embellissement (façade, parties communes)
• Division ou réunion de lots

21.2 Pilotage

Les travaux sont pilotés par REBIGNY ou un maître d’œuvre mandaté. Un suivi rigoureux est assuré :

• Budget prévisionnel détaillé
• Consultation de plusieurs entreprises
• Contrats avec retenue de garantie
• Réunions de chantier hebdomadaires
• Reporting photo aux Investisseurs

21.3 Garanties

Les travaux bénéficient des garanties légales :

• Garantie de parfait achèvement (1 an)
• Garantie biennale (2 ans)
• Garantie décennale (10 ans)

Une assurance Dommages-Ouvrage est souscrite pour les travaux importants.

Article 22 – Gestion locative

22.1 Mise en location

REBIGNY assure ou supervise la mise en location des Actifs :

• Définition des loyers au prix de marché
• Rédaction des annonces et diffusion
• Sélection rigoureuse des locataires (solvabilité, garanties)
• Rédaction des baux conformes à la réglementation
• État des lieux d’entrée

22.2 Gestion courante

La gestion locative comprend :

• Encaissement des loyers et relances
• Gestion des charges et régularisation annuelle
• Traitement des demandes des locataires
• Gestion des travaux d’entretien courant
• Gestion des sinistres et assurances
• États des lieux de sortie et restitution des dépôts

22.3 Impayés et contentieux

En cas d’impayés :

• Relances amiables graduées
• Mise en demeure
• Activation de la garantie loyers impayés (GLI) si souscrite
• Procédure judiciaire si nécessaire

22.4 Assurances

Chaque SCI souscrit les assurances nécessaires :

• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
• Garantie Loyers Impayés (GLI) recommandée
• Assurance Dommages-Ouvrage le cas échéant

Article 23 – Cession des Actifs

23.1 Décision de cession

La décision de céder un Actif relève :

• PATRIMIUM et SELECTIUM : Du Gérant, avec information préalable des associés pour les cessions significatives
• REVALIUM : Du Gérant, conformément au business plan initial

23.2 Processus de cession

• Estimation de la valeur de marché
• Mandat de vente (exclusif ou non)
• Négociation et acceptation d’une offre
• Signature du compromis de vente
• Réalisation des conditions suspensives
• Signature de l’acte authentique

23.3 Distribution du produit de cession

Le produit net de cession (après remboursement des emprunts, frais et impôts) est :

• Soit distribué aux associés
• Soit réinvesti dans un nouvel Actif (si prévu par les statuts)
• Soit conservé en trésorerie pour les besoins de la SCI

TITRE VII – ASPECTS FINANCIERS

Article 24 – Revenus et distributions

24.1 Sources de revenus

Les revenus de la SCI proviennent principalement :

• Des loyers encaissés
• Des plus-values de cession
• Des produits financiers (placement de trésorerie)

24.2 Affectation du résultat

L’affectation du résultat est décidée par l’Assemblée Générale sur proposition du Gérant :

• Report à nouveau : Conservation des bénéfices dans la SCI
• Distribution de dividendes : Versement aux associés

24.3 Politique de distribution

La politique de distribution varie selon les offres :

24.4 Modalités de distribution

Les distributions sont effectuées par virement bancaire sur le compte indiqué par l’Investisseur, dans un délai de 30 jours suivant la décision d’Assemblée Générale.

Article 25 – Frais et rémunérations

25.1 Frais à la charge de la SCI

Les frais suivants sont supportés par la SCI (et donc indirectement par les Investisseurs) :

Frais d’acquisition :

• Droits d’enregistrement et frais de notaire (environ 7-8% du prix)
• Frais de structuration REBIGNY (voir Articles 9 à 11)

Frais récurrents :

• Frais de gestion REBIGNY (voir Articles 9 à 11)
• Honoraires comptables et juridiques
• Assurances
• Taxe foncière
• Charges de copropriété non récupérables
• Frais bancaires

Frais de cession :

• Honoraires d’agence immobilière
• Diagnostics
• Mainlevée d’hypothèque

25.2 Commissions de surperformance

En complément des frais de gestion, REBIGNY perçoit une commission de surperformance (“carried interest”) calculée sur les plus-values réalisées au-delà d’un rendement minimum garanti aux Investisseurs (hurdle rate).

Les modalités de calcul sont détaillées aux Articles 9 à 11 selon l’offre.

25.3 Transparence

L’ensemble des frais prévisionnels est détaillé dans le Document d’Information. Les frais réels sont reportés dans les comptes annuels de la SCI.

Article 26 – Valorisation

26.1 Valorisation des Actifs

Les Actifs Immobiliers sont valorisés :

• À l’acquisition : Au prix d’acquisition augmenté des frais
• En cours de détention : Annuellement, sur la base d’une estimation interne ou externe
• À la cession : Au prix de cession net

26.2 Valorisation des Parts

La valeur des Parts est calculée en divisant l’actif net réévalué de la SCI par le nombre total de Parts.

Cette valorisation est indicative et ne préjuge pas du prix de cession effectif des Parts sur le marché secondaire.

26.3 Information

La valorisation estimée est communiquée aux Investisseurs dans le reporting annuel et accessible dans l’Espace Privé.

TITRE VIII – CESSION DE PARTS ET SORTIE

Article 27 – Cession de Parts

27.1 Principe

Les Parts Sociales sont librement cessibles entre associés.

Les cessions à des tiers sont soumises à l’agrément préalable des associés, dans les conditions prévues par les statuts.

27.2 Procédure d’agrément

L’associé souhaitant céder ses Parts notifie son projet au Gérant par lettre recommandée, en précisant :

• Le nombre de Parts à céder
• L’identité du cessionnaire proposé
• Le prix de cession envisagé

Le Gérant convoque une Assemblée Générale dans les 3 mois. L’agrément est accordé ou refusé à la majorité prévue par les statuts.

27.3 Conséquences du refus d’agrément

En cas de refus d’agrément, les associés ou la SCI disposent d’un délai de 6 mois pour acquérir ou faire acquérir les Parts au prix convenu ou, à défaut, au prix déterminé par expert.

À défaut d’acquisition dans ce délai, l’agrément est réputé acquis.

27.4 Marché secondaire

REBIGNY ne garantit pas l’existence d’un marché secondaire pour les Parts. La revente de Parts peut s’avérer difficile ou impossible, ou se faire avec une décote significative.

REBIGNY peut, à titre de service, mettre en relation les associés souhaitant céder leurs Parts avec des acquéreurs potentiels, sans garantie de résultat.

Article 28 – Retrait et exclusion

28.1 Retrait

Sauf disposition statutaire contraire, un associé ne peut se retirer de la SCI qu’avec l’accord unanime des autres associés ou pour justes motifs par décision de justice.

28.2 Exclusion

Un associé peut être exclu de la SCI dans les cas prévus par les statuts, notamment :

• Non-respect des Appels de Fonds
• Violation grave des statuts ou des CGI
• Comportement portant atteinte aux intérêts de la SCI

L’exclusion est prononcée par l’Assemblée Générale à la majorité prévue par les statuts, après que l’associé concerné ait été mis en mesure de présenter ses observations.

28.3 Indemnisation

En cas de retrait ou d’exclusion, l’associé sortant a droit au remboursement de ses Parts à leur valeur déterminée conformément aux statuts ou, à défaut d’accord, par expert.

Article 29 – Dissolution et liquidation

29.1 Causes de dissolution

La SCI est dissoute :

• Par l’arrivée du terme
• Par décision anticipée des associés en AGE
• Par la réalisation ou l’extinction de son objet
• Par décision judiciaire pour justes motifs

29.2 Liquidation

En cas de dissolution, la SCI entre en liquidation. Un liquidateur est nommé par l’AGE.

Le liquidateur procède :

• À la cession des Actifs
• Au recouvrement des créances
• Au paiement des dettes
• À la distribution du boni de liquidation aux associés

29.3 Distribution du boni

Le boni de liquidation est réparti entre les associés proportionnellement à leur participation au capital, après prélèvement de la commission de surperformance de REBIGNY le cas échéant.

TITRE IX – FISCALITÉ

Article 30 – Régime fiscal des SCI

30.1 SCI à l’IS

Sauf mention contraire, les SCI proposées par REBIGNY sont soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Avantages :

• Amortissement comptable des immeubles (réduction du résultat imposable)
• Déduction intégrale des intérêts d’emprunt
• Taux d’IS progressif (15% jusqu’à 42 500 € puis 25%)
• Report des déficits sans limitation de durée

Inconvénients :

• Double imposition (IS au niveau de la SCI + impôt sur les dividendes au niveau de l’associé)
• Plus-value de cession calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements)

30.2 SCI à l’IR (option)

Pour certaines Opérations, une option pour l’Impôt sur le Revenu (IR) peut être retenue. Dans ce cas, les revenus et plus-values sont imposés directement au niveau des associés.

Le régime fiscal applicable est précisé dans le Document d’Information de chaque Opération.

Article 31 – Fiscalité des Investisseurs

31.1 Personnes physiques résidentes françaises

Dividendes (SCI IS) :

• Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% (12,8% IR + 17,2% PS)
• Option pour le barème progressif possible

Plus-values de cession de Parts (SCI IS) :

• PFU de 30% ou barème progressif
• Pas d’abattement pour durée de détention

IFI :

• Les Parts de SCI détenant des immeubles sont incluses dans l’assiette de l’IFI

31.2 Personnes morales

La fiscalité dépend du régime fiscal de la personne morale (IS, IR, régime spécifique).

31.3 Non-résidents

Les non-résidents sont soumis aux conventions fiscales applicables et aux retenues à la source prévues par le droit français.

Article 32 – Information fiscale

32.1 IFU

REBIGNY établit chaque année un Imprimé Fiscal Unique (IFU) pour chaque Investisseur, récapitulant les revenus à déclarer.

32.2 Conseil fiscal

REBIGNY n’est pas habilitée à fournir des conseils fiscaux. L’Investisseur est invité à consulter son conseiller fiscal pour toute question relative à sa situation personnelle.

Les informations fiscales contenues dans les présentes CGI et les Documents d’Information sont fournies à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction des modifications législatives et réglementaires.

TITRE X – RISQUES

Article 33 – Avertissement sur les risques

L’INVESTISSEMENT DANS DES PARTS DE SCI COMPORTE DES RISQUES. L’INVESTISSEUR PEUT PERDRE TOUT OU PARTIE DU CAPITAL INVESTI.

Avant toute Souscription, l’Investisseur doit s’assurer qu’il comprend les risques décrits ci-dessous et qu’il dispose de la capacité financière pour les supporter.

Article 34 – Principaux risques

34.1 Risque de perte en capital

La valeur des Actifs Immobiliers peut baisser en raison de l’évolution du marché immobilier, de la dégradation des biens, de changements réglementaires ou d’autres facteurs. L’Investisseur peut ne pas récupérer l’intégralité de son Apport initial.

34.2 Risque d’illiquidité

Les Parts de SCI ne sont pas cotées sur un marché réglementé. Leur revente peut s’avérer difficile, longue ou impossible. L’Investisseur doit être prêt à conserver ses Parts pendant toute la durée de l’Opération.

34.3 Risque locatif

Les revenus de la SCI dépendent des loyers encaissés. En cas de vacance locative, d’impayés ou de baisse des loyers de marché, les revenus distribués peuvent être inférieurs aux prévisions.

34.4 Risque de travaux

Les travaux peuvent coûter plus cher que prévu ou prendre plus de temps, réduisant la rentabilité de l’Opération. Des malfaçons peuvent générer des coûts supplémentaires.

34.5 Risque de financement

En cas de recours à l’emprunt, la SCI est exposée au risque de taux d’intérêt et au risque de non-renouvellement du financement. L’effet de levier amplifie les pertes en cas de baisse des Actifs.

34.6 Risque réglementaire et fiscal

Des évolutions législatives ou réglementaires peuvent affecter défavorablement la rentabilité de l’investissement (modification de la fiscalité, encadrement des loyers, normes environnementales, etc.).

34.7 Risque de contrepartie

L’Investisseur est exposé au risque de défaillance de REBIGNY en tant que Gérant. Toutefois, les Actifs étant détenus par la SCI, ils ne sont pas affectés par une éventuelle procédure collective de REBIGNY.

34.8 Risque de concentration

L’investissement dans une seule SCI ou un seul Actif présente un risque de concentration. La diversification est recommandée.

34.9 Risques spécifiques REVALIUM

Les opérations de marchand de biens présentent des risques accrus :

• Risque de dépassement de budget travaux
• Risque de retard dans les délais
• Risque de non-commercialisation à la revente
• Risque de moins-value si le marché se retourne

Article 35 – Performances passées

Les performances passées présentées par REBIGNY ne préjugent pas des performances futures. Les projections financières sont des estimations fondées sur des hypothèses qui peuvent ne pas se réaliser.

TITRE XI – RESPONSABILITÉ ET GARANTIES

Article 36 – Responsabilité de REBIGNY

36.1 Obligation de moyens

REBIGNY s’engage à mettre en œuvre tous les moyens nécessaires pour assurer la bonne gestion des SCI et des Actifs Immobiliers. Il s’agit d’une obligation de moyens et non de résultat.

REBIGNY ne garantit pas :

• L’atteinte des rendements prévisionnels
• La conservation du capital investi
• La liquidité des Parts

36.2 Limitation de responsabilité

La responsabilité de REBIGNY ne peut être engagée qu’en cas de faute prouvée dans l’exécution de ses obligations.

En tout état de cause, la responsabilité de REBIGNY est limitée au montant des frais perçus au titre de l’Opération concernée.

REBIGNY ne saurait être tenue responsable des dommages indirects, pertes d’exploitation ou manques à gagner.

36.3 Force majeure

REBIGNY ne saurait être tenue responsable de l’inexécution de ses obligations résultant d’un événement de force majeure (catastrophe naturelle, pandémie, guerre, grève générale, etc.).

Article 37 – Responsabilité des Investisseurs

37.1 Responsabilité limitée aux apports

Dans les SCI, les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leur participation au capital.

Toutefois, REBIGNY s’efforce de limiter cette responsabilité en :

• Souscrivant des assurances adéquates
• Évitant le surendettement des SCI
• Constituant des réserves prudentielles

37.2 Exactitude des informations

L’Investisseur est responsable de l’exactitude des informations fournies. Toute fausse déclaration peut engager sa responsabilité.

Article 38 – Assurances

38.1 Assurances des SCI

Chaque SCI souscrit les assurances appropriées (PNO, Dommages-Ouvrage, RC, etc.).

38.2 Assurance Responsabilité Civile Professionnelle

REBIGNY dispose d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle couvrant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle.

TITRE XII – DISPOSITIONS FINALES

Article 39 – Confidentialité

Les parties s’engagent à traiter de manière confidentielle toutes les informations non publiques échangées dans le cadre des présentes CGI, notamment les informations financières, stratégiques et commerciales.

Cette obligation de confidentialité survit à la fin de la relation contractuelle.

Article 40 – Protection des données

Les données personnelles des Investisseurs sont traitées conformément à la Politique de Confidentialité de REBIGNY, accessible sur le Site.

L’Investisseur dispose des droits prévus par le RGPD (accès, rectification, effacement, etc.) qu’il peut exercer en contactant dpo@rebigny.com.

Article 41 – Communication

41.1 Coordonnées

Toute communication relative aux présentes CGI doit être adressée :

Pour l’Investisseur : À l’adresse (postale ou email) indiquée lors de la Souscription

Pour REBIGNY :

• Email : investisseurs@rebigny.com
• Courrier : REBIGNY – Service Investisseurs, [Adresse], 74000 Annecy

41.2 Modification des coordonnées

L’Investisseur s’engage à informer REBIGNY de tout changement d’adresse ou de coordonnées bancaires.

Article 42 – Réclamations et médiation

42.1 Réclamations

Toute réclamation doit être adressée par écrit à : reclamations@rebigny.com

REBIGNY s’engage à accuser réception dans les 10 jours ouvrés et à répondre dans un délai maximum de 2 mois.

42.2 Médiation

En cas de litige non résolu, l’Investisseur peut recourir gratuitement au médiateur :

[Nom du médiateur] [Adresse] [Site web]

Article 43 – Droit applicable et juridiction

43.1 Droit applicable

Les présentes CGI sont régies par le droit français.

43.2 Juridiction compétente

Tout litige relatif à l’interprétation ou à l’exécution des présentes CGI sera soumis à la compétence exclusive des tribunaux du ressort de la Cour d’appel de Chambéry, sauf disposition d’ordre public contraire.

Article 44 – Modification des CGI

REBIGNY se réserve le droit de modifier les présentes CGI à tout moment.

Les modifications s’appliquent aux nouvelles Souscriptions. Pour les Investisseurs existants, les modifications substantielles sont notifiées par email au moins 30 jours avant leur entrée en vigueur. À défaut d’opposition écrite dans ce délai, les modifications sont réputées acceptées.

Article 45 – Dispositions diverses

45.1 Intégralité

Les présentes CGI, les statuts de la SCI et le Bulletin de Souscription constituent l’intégralité de l’accord entre les parties.

45.2 Nullité partielle

Si une disposition des présentes CGI est déclarée nulle ou inapplicable, les autres dispositions conservent leur pleine force.

45.3 Non-renonciation

Le fait pour REBIGNY de ne pas se prévaloir d’un manquement ne constitue pas une renonciation à s’en prévaloir ultérieurement.

45.4 Cession

REBIGNY peut céder ou transférer ses droits et obligations au titre des présentes CGI à toute société de son groupe ou à tout tiers, moyennant information préalable des Investisseurs.

Article 46 – Entrée en vigueur

Les présentes Conditions Générales d’Investissement entrent en vigueur le [Date] et annulent et remplacent toutes les versions antérieures.